- Vanaf januari 2013 moeten nieuwe hypotheken gedurende de looptijd in 30 jaar volledig en ten minste annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek.
- Om de risico’s van hoge hypotheekschulden verder te beperken, wordt de Loan-to-Value ratio geleidelijk beperkt tot 100%.
- Om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren, wordt de overdrachtsbelasting op woningen permanent verlaagd tot 2%.
De permanente verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% is een goede zaak, omdat het een verstoring van de woningmarkt ten dele opheft. De beslissing tot aankoop van een woning wordt door deze verlaging veel minder beïnvloed door absurd hoge transactiekosten, hetgeen doorstroming zou moeten bevorderen.
In het verleden werd met de hoge overdrachtsbelasting veel te makkelijk omgesprongen door alle betrokken partijen, doordat deze kosten veelal werden meegefinancierd en de woningprijzen jaar na jaar gestaag stegen. Hierdoor steeg de waarde van de woning vanzelf boven de waarde van de hypotheek en leek er niets aan de hand, daar men netto toch vermogen opbouwde. Feit blijft echter dat op een aankoopbedrag van bijvoorbeeld 200 duizend euro, de belasting 12 duizend euro bedroeg, een bedrag waarvoor de meeste gezinnen erg lang moeten sparen.
Door de voorgestelde maatregelen legt de overheid een forse spaarverplichting bij nieuwe woningeigenaren, door te eisen dat een hypotheek volledig wordt afgelost in 30 jaar om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. Dit heeft grote consequenties voor het netto bestedingspatroon van betrokken huishoudens. Dit zal hieronder geïllustreerd worden met 2 situaties, waarbij uit wordt gegaan van een woningwaarde van 200 duizend euro, een gezinsinkomen van 50 duizend euro, een marginaal belastingtarief van 42%, en een hypotheekrente van 4% die voor 30 jaar vast staat. In beide situaties wordt geen rekening gehouden met andere kosten, zoals het huurwaardeforfait en onderhoudskosten, daar die in beide situaties gelijk zijn. Ook is geen rekening gehouden met de aankoopkosten die in de huidige situatie nog meegefinancierd kunnen worden. In de eerste situatie is sprake van een aflossingsvrije hypotheek. In de tweede situatie is sprake van een annuïteitenhypotheek, waarbij de hoofdsom volledig wordt afgelost, zoals het conceptakkoord eist:
In geval van de aflossingsvrije hypotheek zijn de uitgaven elk jaar gelijk en bestaan slechts uit rentekosten. Door het belastingvoordeel zullen de netto kosten per jaar 4,640 euro bedragen. Aan het eind van de looptijd zal de volledige schuld geherfinancierd dienen te worden, danwel geheel of gedeeltelijk afgelost te worden uit beschikbare middelen. Deze herfinanciering hoeft tezijnertijd geen groot probleem te zijn, indien nog sprake is van een inkomen, en de Loan-to-Value ratio substantieel gedaald is. In het geval dat de waarde van de woning jaarlijks met 1% gestegen is gedurende de looptijd zal de Loan-to-Value ratio gedaald zijn tot 74%; bij een jaarlijkse waardestijging van 2% is de Loan-to-Value ratio zelfs gedaald tot 55%.

In de situatie met de annuïteitenhypotheek zijn de netto uitgaven in het eerste jaar 8,206 euro, waarvan een bedrag van 3,566 uit een “gedwongen” spaarbedrag bestaat en 11,379 euro in het laatste jaar, met een spaarbedrag van 11,121 euro. Dit geeft een jaarlijkse uitgavenstijging van 1.1%. De verwachting zal zijn dat door gestaag stijgende inkomsten, hetzij door inflatie, hetzij door een reëele inkomstenstijging, dit bedrag op te brengen zal zijn. Indien men in staat is deze financiële krachttoer te volbrengen zal na 30 jaar wel sprake zijn van het bezit van een huis zonder schuld en is er derhalve een behoorlijk netto vermogen opgebouwd.
Een vergelijking van de twee situaties toont dat in situatie 1, bij een aflossingsvrije hypotheek, de totale uitgaven gedurende de looptijd 146 duizend euro lager zijn dan in situatie 2. In jaar 1 zijn de uitgaven 3,566 euro lager, in jaar 30 zijn deze 6,739 euro lager. Dit bedrag van 146 duizend euro had dus gebruikt kunnen worden voor consumptie of andere spaar- en beleggingsvormen. Volgens het conceptakkoord zal het belastingvoordeel voor hypotheken fors afnemen; van ruim 100 duizend euro tot bijna 62 duizend euro in de hier geschetste situaties.
Men kan zich afvragen hoe zinvol en noodzakelijk het is om een hypotheekschuld volledig af te lossen. Naarmate meer afgelost is, heeft de eigenaar meer geld in de woning "belegd". Voor de kredietverschaffer is het helemaal niet noodzakelijk dat een schuld wordt afgelost (en mischien zelfs onwenselijk), en deze zal prima kunnen leven met Loan-to-Value ratio’s van bijvoorbeeld 60%-80%, mits de maandelijkse aflossingen voldoende gewaarborgd zijn. Voor de woningeigenaar betreft het ook een beleggingsbeslissing. Wellicht is aflossing van de hypotheekschuld niet de beste aanwending van beschikbaar vermogen en is voor de langere termijn een belegging in andere beleggingsvormen veel aantrekkelijker.
Met name starters die nog weinig of geen kapitaal hebben opgebouwd zullen getroffen worden door de voorgenomen maatregelen door de overheid. Zij krijgen immers te horen dat er voldoende middelen aanwezig dienen te zijn om de aankoopkosten te voldoen, die ook na verlaging van de overdrachtsbelasting al gauw 5%-6% zullen bedragen van het aankoopbedrag. Vervolgens worden zij geconfronteerd met een forse spaarverplichting, die zeker in de eerste jaren wellicht helemaal niet op te brengen is, en ook niet wenselijk of noodzakelijk hoeft te zijn.
De plicht tot volledig aflossing in 30 jaar om voor hyptheekrenteaftrek in aanmerking te komen lijkt veel te zwaar en onzinnig vanuit het perspectief van woningeigenaren en kredietverschaffers. Het zal in vele gevallen kunnen leiden tot de onbereikbaarheid van een hypotheek, door de te hoge gedwongen spaarverplichting. De overheid zou er goed aan doen om tenminste iets te doen aan het verplicht af te lossen gedeelte. Indien bijvoorbeeld de maximale schuld aan het einde van de looptijd nog 60% zou mogen bedragen, zouden de uitgaven in jaar 1 van situatie 2 al dalen tot 6,066 euro, hetgeen 26% lager is dan bij de verplichting tot volledige aflossing. Het lijkt welhaast onvermijdelijk dat bij deze overheidsmaatregelen de druk op de woningmarkt zal voortduren en wellicht verhevigen.
De overheid zou structureel de (fiscale) bemoeienis met de eigen woningmarkt moeten heroverwegen. Zoals hierboven gesteld is het moeilijk in te zien hoe de voorgenomen maatregelen bij zullen dragen aan herstel van de woningmarkt. Vereenvoudiging van het systeem door volledige afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zou een veel betere optie zijn, maar dan wel in samenhang met verlaging van de tarieven van de inkomstenbelasting. Laat dan vervolgens kredietverschaffers zelf de kredietrisico’s beoordelen EN dragen. Zij hebben tenslotte de taak en expertise om te beoordelen of een aanvrager in staat is om aan de verplichtingen te voldoen die bij een hypotheek horen.

